不動産の査定価格はどうやって決まるのか

2026年05月29日

 

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「査定をお願いしたら、思ったより高かった」「逆に思ったより低くて驚いた」——そういうお話をよく伺います。不動産の査定価格は、いったいどのような根拠で決まるのでしょうか。このブログでは、不動産会社が査定で実際に見ているポイントを、土地・建物それぞれに分けてお伝えします。「売るかどうかまだ決めていない」という方にも、知っておいて損はない内容です。


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▶ まず「査定価格」とは何か
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査定価格とは、不動産会社が「この物件はおおむねこの価格で売れるだろう」と判断した価格のことです。法律で定められた公的な価格（公示地価・固定資産税評価額など）とは異なり、実際の市場で売買される価格に近い「市場価値」を推定したものです。

査定価格はあくまでも「売れるだろう価格の見通し」であり、保証された価格ではありません。最終的な売却価格は、買い手との交渉・市場の動向・売り出し時期などによっても変わります。


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■ 1．土地の査定——何を見て価格を決めるのか
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土地の査定では、主に以下の要素を総合的に判断します。


▶ 取引事例比較法——近隣の売買実績が基準

土地査定の中心となる手法が「取引事例比較法」です。対象の土地と条件の近い土地が、過去にいくらで売買されたかを調べ、それをもとに価格を推定します。

国土交通省の「不動産取引価格情報」には、実際の売買取引データが蓄積されており、不動産会社はこのデータを参照しながら査定を行います。「近隣で似たような土地がいくらで売れたか」が査定の出発点です。

★ 上田市での状況
弊社では上田市内の取引事例データを蓄積・分析しています。同じ上田市内でも、旧城下エリア・郊外住宅地・農地転用エリアでは坪単価が大きく異なります。「隣の市や県全体の平均」ではなく、地区ごとの実績データをもとに査定することが正確な価格につながります。


▶ 土地の価格に影響する主な要素

【立地・環境】
・最寄り駅・商業施設・学校・病院までの距離
・周辺の土地利用状況（住宅地・商業地・工業地など）
・日当たり・眺望・騒音・臭気などの環境

【土地の形状・面積】
・面積の大きさ（大きすぎても小さすぎても単価が下がる場合があります）
・形状（整形地か不整形地か）
・間口の広さと奥行き

【道路との関係】
・接道の幅員（道路幅）と方位（南道路は価値が高い）
・2項道路（建築基準法上の幅員4m未満道路）への接道
・接道義務を満たしているか（再建築可能か）

【法令上の制限】
・用途地域（第一種低層住居専用・商業地域など）
・建蔽率・容積率（どのくらいの建物が建てられるか）
・土砂災害警戒区域・洪水浸水想定区域などのハザード情報
・農地・市街化調整区域などの開発規制

【権利関係】
・借地権・地上権などの権利が設定されていないか
・隣地との境界が確定しているか

★ 上田市での注意点
上田市では千曲川・矢出沢川・黄金川流域の洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域の指定が多くあります。ハザードマップ上の位置は査定価格に影響するだけでなく、重要事項説明書への記載義務もある重要な要素です。


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■ 2．建物の査定——築年数だけでは決まらない
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建物の査定では、築年数はもちろん重要ですが、それだけで価格が決まるわけではありません。


▶ 建物価格の考え方

木造住宅の法定耐用年数は22年です。築22年を超えた木造住宅は、会計上の「建物の価値」はゼロに近くなります。しかし実際の市場では、メンテナンス状況・リフォームの有無・建物の状態によって、築年数が同じでも評価が大きく変わります。

★ 上田市での状況
上田市内では築30〜40年の木造住宅でも、適切にリフォームされ状態が良ければ、建物に一定の評価がつくケースがあります。逆に築浅でも管理が悪く傷みが激しい場合は評価が低くなります。「築年数＝建物の価値」とは限りません。


▶ 建物の価格に影響する主な要素

【建物の基本情報】
・築年数と構造（木造・鉄骨造・RC造など）
・延床面積・間取り
・耐震基準（旧耐震・新耐震・2000年基準）

【建物の状態】
・屋根・外壁の劣化状況
・雨漏り・シロアリ被害の有無
・水回り（キッチン・バス・トイレ）の状態と年式
・給排水管・電気設備の状態

【リフォーム・改修履歴】
・水回りのリフォーム実施状況
・外壁・屋根の塗装・葺き替え歴
・耐震補強工事の有無
・増改築の有無と確認申請の状況

★ ポイント
リフォームの記録（工事日・施工会社・費用）が残っていると、査定の根拠として活用でき、評価に反映しやすくなります。領収書・工事明細書は大切に保管しておくことをお勧めします。


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■ 3．「査定価格」と「売出価格」は違う
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査定価格と売出価格（実際に市場に出す価格）は、必ずしも同じではありません。

査定価格は「この価格帯であれば売れる可能性が高い」という不動産会社の判断です。売出価格は、売主の希望・売却の急ぎ度合い・市場環境などを踏まえて、査定価格をもとに売主と不動産会社が相談して決めるものです。

「高く売り出せば高く売れる」わけではなく、価格が高すぎると買い手がつかず、長期間売れ残ることになります。売れ残りが続くと、価格を下げても「何か問題があるのでは」と思われるリスクもあります。

★ 弊社の考え
査定価格は「根拠ある適正価格」として提示しています。売り急ぐ必要がない場合でも、市場で売れる価格帯から大きく外れた売出価格は、結果的に売主の不利益になることが多いと考えています。


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■ 4．複数の不動産会社に査定を依頼することについて
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「複数の不動産会社に査定を依頼した方がよい」とよく言われます。これは正しい考え方です。ただし、査定価格が高い会社が必ずしも「良い会社」とは限りません。

査定価格を高く提示して媒介契約を獲得しようとする「高値査定」のケースもあります。重要なのは、査定価格の根拠（どのような取引事例をもとにしているか）を説明できるかどうかです。

★ 弊社の考え
弊社では査定の根拠となる取引事例・地価データをお示しした上で価格をご説明しています。「なぜこの価格なのか」を納得いただいた上で売却活動を進めることが、最終的に良い結果につながると考えています。


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▶ 査定依頼前に準備しておくと役立つ書類
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・登記済権利証（または登記識別情報）
・固定資産税納税通知書（評価証明書）
・購入時の売買契約書・重要事項説明書
・建物の図面・間取り図
・リフォーム工事の記録（工事内容・日付・費用）
・建築確認済証・検査済証（あれば）


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査定は売却のご依頼とは別に、「価格を知りたいだけ」というご相談も承っています。売るかどうかまだ決めていない段階でも構いません。上田市内の取引事例データをもとに、根拠ある価格をご説明します。

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