住宅ローンの基礎知識と購入までの流れ
2026年06月12日
「住宅ローンってどう進めればいいの？」「どのタイミングで銀行に行けばいい？」——購入を検討されている方からよくいただく質問です。詳しい金利・審査条件は金融機関の専門領域ですが、不動産業者の立場から「物件購入の流れの中で住宅ローンをどう進めると良いか」をお伝えします。これから家を買う方、移住を検討されている方の参考になれば幸いです。
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まず大前提として
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住宅ローンは金融機関の商品です。金利・優遇条件・審査基準は金融機関ごとに異なり、また同じ金融機関でもお客様の状況によって条件が変わります。具体的な金利や借入可能額については、必ず金融機関で正式な事前審査を受けてご確認ください。
このブログでは、不動産業者の立場から見た「購入の流れの中での住宅ローンの進め方」と「注意していただきたいポイント」をお伝えします。
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1．購入から融資実行までの大まかな流れ
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住宅ローンを使った不動産購入は、おおむね以下の流れで進みます。
① 資金計画・予算検討
物件探しを始める前に、ご自身の年収・自己資金・月々の返済可能額をもとに、おおよその予算感を立てます。この段階では金融機関に相談する必要はありません。
② 物件探し・内覧
不動産会社に希望条件を伝え、物件情報を集めます。気になる物件があれば内覧します。
③ 事前審査（仮審査）
購入したい物件が決まったら、金融機関に「事前審査」を申し込みます。年収・勤務先・借入希望額などをもとに、おおよその借入可能額が判定されます。結果が出るまで数日〜2週間程度。
④ 売買契約
事前審査が通れば、売主と売買契約を結びます。手付金（一般的に売買代金の5〜10%）を売主に支払います。
⑤ 本審査
売買契約後、金融機関に「本審査」を申し込みます。事前審査よりも詳細な書類審査が行われます。結果が出るまで2〜3週間程度。
⑥ 金銭消費貸借契約（金消契約）
本審査が承認されたら、金融機関と正式なローン契約を結びます。
⑦ 決済・融資実行
決済日に金融機関から融資が実行され、売主に売買代金が支払われます。同日に所有権移転登記・抵当権設定登記が行われ、物件の引き渡しを受けます。
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2．不動産業者の立場から「これは知っておいてほしい」ポイント
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ここからが本題です。日々のお取引で「もっと早く知っていれば良かった」と思われるポイントをお伝えします。
① 物件探しを始める前に、事前審査を済ませておくと動きがスムーズ
「気に入った物件が見つかってから事前審査」では、審査結果が出るまでに他の方に物件を取られてしまうことがあります。特に人気エリアや好条件の物件は、申込が重なるケースもあります。
弊社からの提案
購入の意思が固まったら、物件探しと並行して事前審査を受けておくことをお勧めします。「いくらまで借りられるか」が事前にわかっていれば、現実的な予算で物件を絞り込めますし、いざ申し込むときも素早く動けます。
② 「年収の何倍」ではなく「月々の返済可能額」で考える
よく「住宅ローンは年収の5倍まで」「年収の7倍まで」などと言われますが、実際に大切なのは「月々いくら返済できるか」です。
現在の家賃・生活費・お子様の教育費・将来の出費を考慮した上で、無理のない返済額を設定することが重要です。借りられる額と、返せる額は別の話です。
よくあるパターン
事前審査で「借入可能額〇〇万円」と出ても、それが「無理なく返せる額」とは限りません。借入可能額の上限ぎりぎりで物件を購入すると、家計が苦しくなるケースを実際に見てきました。
特に注意していただきたいのが、大手住宅メーカーから高額な住宅を勧められるケースです。「これくらいなら借りられますよ」「ローン控除もあるので大丈夫」といった言葉に乗せられて、ご自身の返済可能額を超えた借入をしてしまうと、入居後の生活が一気に苦しくなります。住宅会社・金融機関の「借りられる額」ではなく、ご家庭の「返せる額」を基準に判断することが何より大切です。
物件価格は「無理のない返済額から逆算する」のがお勧めです。
③ 中古住宅・旧耐震物件は審査で不利になることがある
住宅ローンは、購入する物件そのものも審査の対象です。築年数が古い物件、旧耐震基準の物件、検査済証のない物件などは、金融機関によっては融資が受けられないケースや、借入期間が短くなるケースがあります。
上田市での状況
旧城下エリアには昭和築の中古住宅が多く流通しています。価格は手頃でも、住宅ローンの審査で借入期間が短くなり、月々の返済額が増えてしまうことがあります。物件購入前に、その物件で住宅ローンが組めるかを確認しておくことが大切です。
④ 親からの資金援助には贈与税の特例がある
住宅購入時に親から資金援助を受けるケースは少なくありません。一定の条件を満たせば「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」を活用することで、贈与税の負担を軽減できます。
詳しい条件・金額は税制改正によって変わりますので、最新の内容は税理士または税務署にご確認ください。「親からの援助を考えている」という方は、早めに調べておくと安心です。
⑤ ペアローン・夫婦連帯債務という選択肢
夫婦共働きの場合、住宅ローンを夫婦で組む方法があります。代表的なのが「ペアローン」と「連帯債務」です。
【ペアローン】
夫婦それぞれが別々のローンを組む。両方とも住宅ローン控除を受けられる。
【連帯債務】
1本のローンを夫婦で連帯して借りる。フラット35などで利用できる。
借入可能額を増やせるメリットがある一方、離婚・退職・出産育休時の対応など、注意すべき点もあります。ご夫婦でよく話し合われた上でご検討ください。
⑥ 金融機関選びは、不動産業者に相談するのも一つの方法
「どの銀行に行けばいいかわからない」という方も多いと思います。不動産業者は普段から複数の金融機関とお付き合いがあり、物件タイプや顧客の状況に応じて相性の良い金融機関をご紹介できる場合があります。
弊社の対応
弊社では地元の金融機関（八十二銀行・長野銀行・上田信用金庫・JA信州うえだなど）を中心にお取引があります。お客様の状況に応じて、相性の良い金融機関をご紹介することも可能です。お気軽にご相談ください。
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3．知っておきたい用語の基本
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住宅ローンの相談で出てくる用語を簡単に整理します。
金利のタイプ
【変動金利】
半年ごとに金利が見直されるタイプ。現在は低金利だが、将来金利が上がるリスクがある。
【固定金利期間選択型】
一定期間（3年・5年・10年など）金利が固定され、期間終了後に再選択するタイプ。
【全期間固定金利（フラット35など）】
借入時から完済まで金利が変わらないタイプ。返済額が一定で計画が立てやすい。
その他の用語
【元利均等返済】
毎月の返済額が一定。一般的なタイプ。
【元金均等返済】
元金部分の返済額が一定。総返済額は元利均等より少なくなる。
【繰上返済】
予定より早く返済する方法。利息軽減効果がある。
【団体信用生命保険（団信）】
ローン契約者が死亡・高度障害状態になった際に、残債が保険で完済される保険。一般的にローンに付帯。
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購入を検討し始めたら、最初にすること
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・ご自身の年収・自己資金・月々の返済可能額を整理する
・希望のエリア・物件タイプを大まかに決める
・不動産会社に相談する（弊社でも歓迎します）
・購入の意思が固まったら、事前審査の準備を進める
・親からの援助がある場合は、早めに税制特例を確認する
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「住宅ローン、何から始めれば？」——まずはご相談ください。
住宅ローンの具体的な金利や審査は金融機関の専門領域ですが、「購入の進め方」「どの金融機関が向いていそうか」「物件選びと並行してどう動くか」など、不動産業者の立場でお手伝いできることがあります。お気軽にご相談ください。
