「売る」だけじゃない
2026年09月11日
相続した実家や、使わなくなった家。
「これから、どうしよう」と考えるとき、多くの方はまず「売る」を思い浮かべます。
もちろん売却は有力な選択肢ですが、道はそれだけではありません。「貸す・活かす」という方法もあります。
思い出のある家をすぐには手放したくない。
でも、空き家のまま置いておくのも不安——。
そんな方にとって、貸すことは一つの手になり得ます。
ただし、貸すことには相応の責任や費用もついてきます。
今回は上田で売買・賃貸管理・空き家相談を手がける地元業者の視点で、良い面も気をつける面も含めて、正直に整理します。
■ なぜ「貸す・活かす」を考える価値があるのか
★ 空き家は、持っているだけで固定資産税・保険・草刈りなどの維持費がかかり続けます（以前の「空き家の夏管理」でも触れました）
★ 貸せば、その維持費を家賃でまかない、収入に変えられる可能性があります
★ 建物は人が住むほど傷みにくいもの。風が通り、手が入ることで、資産価値の維持にもつながります
★ 何より、思い出の家を手放さずに残せます
■ 「貸す・活かす」の主な方法
▶ 1. 住まいとして貸す（戸建て賃貸）
一戸建てをそのまま賃貸として貸す方法です。
上田では戸建ての賃貸は数が少なく、ファミリー層や転勤で来られる方からの需要があります。
多少の手入れやリフォームで貸せるようになるケースもあります。
▶ 2. 学生・単身の需要に活かす（※エリアはかなり限られます）
上田には信州大学繊維学部があり、周辺には学生や単身の方の需要があります。
ただし、その需要が見込めるのは繊維学部にごく近い一部のエリアに限られます。
少し離れるだけで事情は大きく変わるため、お持ちの物件がその範囲に入るかどうかの見極めが欠かせません。「大学がある街だから貸せる」とは、必ずしもならない点にご注意ください。
▶ 3. 事業用として活かす
立地によっては、店舗・事務所・倉庫としての賃貸や、月極駐車場としての活用が向くこともあります。
住まいとしては使いにくい場所でも、事業用なら価値が出る、というケースがあります。
▶ 4. まずは「きれいにして価値を保つ」だけでも
すぐに貸さなくても、残置物の整理と最低限の手入れをしておくだけで、後で貸すにも売るにも動きやすくなります。「とりあえず何もしない」がいちばん、家の価値を下げてしまいます。
■ 「貸す」＝「家主になる」ということ——責任・手間・費用も
貸すということは、あなたが「貸主（家主）」になるということです。
家賃が入る一方で、次のような責任や手間、費用も引き受けることになります。
ここを差し引いて考えることが大切です。
★ 建物・設備の修繕義務——雨漏りや給湯器の故障など、貸主が直す責任を負う場面があります
★ 入居者とのやり取りやトラブル対応、そして空室になるリスク
★ 退去時の原状回復など、貸し借りにまつわるルールへの対応
★ 管理を管理会社に任せる場合は、その管理を委託する費用（一般に家賃の数％程度）がかかります。
自分で管理すれば費用は抑えられますが、その分の手間は自分で負うことになります
★ 家賃収入は不動産所得にあたり、確定申告が必要です
■ そのうえで、見立てておきたいこと
★ どのくらいの家賃が見込めるか（立地・広さ・状態で変わるので、相場の見立てが必要です）
★ 貸すためのリフォーム費用と、それを家賃で回収できる見通し
★ 契約の形——将来また自分や家族で使う可能性があるなら、期間を定めて貸す「定期借家」という方法もあります
■ 「貸す」「売る」「保有する」——迷ったら、まず現状の棚卸しを
どれが正解かは、家の状態・立地・ご家族の希望・将来の使い道、そして家主としての責任をどこまで引き受けられるかによって変わります。
「そもそも貸せるのか」「貸すとしたら、費用を差し引いていくら残るのか」「やはり売る方がいいのか」——まずは現状を一緒に整理するところから始めるのがおすすめです。
以前の「秋は不動産が動く季節」でお伝えした売却の準備とあわせて考えると、進む道が見えてきます。
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■ 「売る前に、貸す道も考えたい」——空き家の活用、ご相談ください。
弊社は不動産の売買だけでなく、賃貸管理も手がけています（賃貸住宅管理業者登録：国土交通大臣(1)第2460号）。
家賃の見立て、必要なリフォームの見積もり、家主として負う責任の整理、そして管理をお任せいただく場合の費用まで、包み隠さずご説明します。
そのうえで、上田市を中心とした東信エリアで「貸す・売る・保有する」のどれが合うかを、一つひとつ一緒に判断いたします。まずはお気軽にお声かけください。
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有限会社ジェイシー・アイシー ゆとりすと
長野県上田市常田3-9-12
TEL 0268-22-7778
宅地建物取引業免許：長野県知事(8)第3614号
賃貸住宅管理業者登録：国土交通大臣(1)第2460号
