中古住宅を買うときの「お金」の話
2026年09月18日
中古住宅を検討するとき、つい物件価格だけに目が行きがちです。
ですが、実際に必要なお金は、価格の“その先”にもあります。
一方で、税金の面では追い風もあります。
2026年の改正で、中古住宅の住宅ローン控除が拡充されました。
秋は住まい探しが活発になる季節です。
今回は、上田で中古住宅の売買を手がける地元業者の視点から、中古住宅を買うときのお金の全体像を整理します。
■ まず「総予算」を、物件価格＋αで考える
物件価格のほかに、次のようなお金がかかります。
資金計画は、これらを合わせた「総予算」で立てることが大切です。
★ 諸費用……仲介手数料、登記の費用、各種税金、住宅ローンの手数料、火災保険料、引越し費用など。中古の場合、一般に物件価格の1割前後を目安に見ておくと安心です
★ リフォーム費用……古家を選ぶ場合は、購入後の工事費も予算に入れておきます（以前の「リフォーム済みか古家か」の記事もご参照ください）
★ 予備費……住み始めてからの家具・家電や、想定外の修繕に備えた余裕
「物件価格ぴったりまでローンを組む」のではなく、これらを見込んだうえで、無理のない総予算を決めておくことが、後悔しない第一歩です。
■ 「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違います
住宅ローンは、金融機関が「貸せます」と言う金額（借入可能額）と、あなたが「無理なく返していける金額」が、必ずしも同じではありません。
目いっぱい借りるのではなく、毎月の返済が家計を圧迫しない範囲で考えることが基本です。
金利のタイプ（変動・固定）にも、それぞれ特徴があります。
近年は金利が動きやすい局面にあり、以前にも増して、どちらを選ぶかが大切になっています。個別の借入額や商品の選び方は、金融機関やファイナンシャルプランナーにご相談ください。
弊社も金融機関と連携し、資金計画のご相談に対応しています。
■ 2026年、中古住宅の住宅ローン控除が拡充されました
住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じた金額が所得税などから差し引かれる制度です。
ここに、中古住宅を検討する方にとって嬉しい動きがありました。
★ 制度そのものが、2030年（令和12年）入居分まで延長されました（控除率は0.7％）
★ 中古住宅も対象です。控除期間は原則10年ですが、2026年の改正で、省エネ性能の高い中古住宅（省エネ基準適合・ZEH水準・認定住宅など）は、借入限度額が引き上げられ、控除期間も新築と同じ13年に拡充されました
★ これにより、「中古は新築より税制面で損」という以前のイメージが薄れ、中古住宅を選びやすくなっています
ただし、中古住宅で控除を受けるには、建物に条件があります。
原則として、昭和57年（1982年）1月1日以降に建てられた住宅であること、つまり「新耐震基準」に適合していることが必要です。
それより前の住宅でも、耐震基準適合証明書などがあれば対象になります。
以前の「中古住宅の見学でプロが必ず見る耐震のポイント」でも触れた新耐震基準が、ここでも関わってきます。
このほか、床面積や所得の要件もあり、借入限度額は住宅の性能やご家庭の状況によって変わります。
使えるかどうか、いくら戻るかの見極めは、金融機関や税理士、そして当社にご確認ください。
■ 上田で中古を買うなら——「決める前」に、お金の全体像を
中古住宅選びでは、物件そのものだけでなく、「総額でいくらかかるのか」「住宅ローン控除は使えるのか（＝新耐震か、性能はどうか）」を、物件を決める前に確かめておくことが大切です。
あとから「予算が足りない」「控除が使えなかった」とならないために、早めの確認をおすすめします。
弊社は、地元の相場観に加え、金融機関・税理士とも連携しながら、資金計画から物件選びまで一緒に整理いたします。
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■ 「うちの予算で、どんな中古が買える？」——資金のご相談、承ります。
上田市を中心とした東信エリアで、中古住宅の売買、資金計画のご相談、住宅ローン控除が使えるかどうかの確認、ご予算に合う物件のご紹介まで対応しています。
「まだ具体的に決めていないが、総額の見通しを知っておきたい」という段階でも構いません。まずはお気軽にお声かけください。
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有限会社ジェイシー・アイシー ゆとりすと
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宅地建物取引業免許：長野県知事(8)第3614号
賃貸住宅管理業者登録：国土交通大臣(1)第2460号
