旧上田城下で不動産を売る・買うなら・・・

2026年03月27日

上田市の旧城下エリアで不動産を売る・買うなら、これだけは知っておいてください。

 

上田市の旧上田城下エリアは、弊社が最も精通し、長年にわたって取引を重ねてきたエリアです。市内でも別格の資産価値を持つ一方で、他のエリアにはない複雑な事情を抱えた物件が多く存在します。このブログでは、売却・購入どちらを検討されている方にも役立つ「現場の知識」を、包み隠さずお伝えします。


まず、このエリアに関わるすべての方へ

旧城下エリアは、上田城の城下町として江戸時代から続く街区です。上田駅・北陸新幹線へのアクセスの良さ、上田城跡公園の緑、歴史の積み重なった街並み——こうした条件が重なり、市内でも常に高い需要を維持しています。

しかし、長い歴史を持つがゆえに、権利関係・道路・境界など、さまざまな「見えにくい問題」が絡んでいるケースが少なくありません。売却側も購入側も、このエリア特有の事情を知った上で動くことが、スムーズな取引と後悔のない判断につながります。

売却を検討している方へ
権利が複雑な物件ほど、専門知識のある業者でなければ適正価格での売却が難しくなります。早めのご相談が、最良の結果につながります。

購入を検討している方へ
希少性が高く物件が少ないエリアです。「良い物件だから早く」と焦らず、調査内容をしっかり確認した上でご判断ください。


エリア別・通学区別の坪単価目安

旧城下エリアの坪単価は、町名と通学区によって大きく異なります。地元での取引実績をもとにまとめた目安です。

清明小学校区（物件希少・高単価帯）
清明小学校区はエリアが狭く、市場に出る物件は非常に限られます。同じ「中央」の町名でも、清明・北小どちらの通学区かで坪単価に差が生じる点にご注意ください。

天神（清明小通学区） 18万〜25万円／坪
中央（清明小通学区に該当する部分） 20万〜30万円／坪
大手（清明小通学区） 25万〜30万円／坪

北小学校区（国道18号で区分）
国道18号 内側 18万〜25万円／坪
国道18号 外側 14万〜18万円／坪

東小学校区（国道18号で区分）
国道18号 内側 18万〜25万円／坪
国道18号 外側 14万〜18万円／坪

上記は当社が地域での取引実績をもとにまとめた目安の価格帯です。接道状況・土地の形状・上下水道の引込み有無・用途地域などにより実際の価格は異なります。


旧城下エリアで必ず確認すべき3つの注意点


注意点1 旧法借地権・借家権が絡む物件が多い

旧借地法・旧借家法（1991年以前の法律）に基づく権利が今も残っている物件が、旧城下エリアには多く存在します。旧法の借地権は借地人の保護が非常に強く、地主が簡単に返還を求めることができません。また、借地権付き建物を売却する際には地主の承諾が必要で、承諾料の交渉も発生します。

土地と建物の所有者が異なる「底地・借地」の物件では、双方の権利調整が必要になるため、通常の売買より時間と専門知識がかかります。「名義が誰か」「登記の状況は」「地代はいくらか」——こうした点を必ず確認してください。

売却側：権利整理の準備が先決
購入側：登記・権利内容の精査必須


注意点2 道路幅員・市道払い下げ問題のある物件がある

建物を建てるためには、接道している道路が幅員4m以上であることが建築基準法で定められています。旧市街地では、この要件を満たさない「2項道路（みなし道路）」に接している物件が多く、建て替えの際にはセットバック（敷地を後退させる）が必要になります。セットバック分は実質的に使えない面積となるため、土地の有効面積が図面より小さくなる点に注意が必要です。

また、旧来の市道が払い下げされずに残っているケースや、通路の帰属が曖昧なまま代々使われてきたケースも見受けられます。道路問題は再建築可否・資産価値に直結するため、売却前・購入前どちらの段階でも必ず現地確認と行政調査が必要です。

売却側：現況調査を事前に済ませておく
購入側：再建築可否の確認が最優先


注意点3 筆界・境界が未確定のまま残っている物件がある

長年にわたって相続を繰り返してきた旧家では、複数の筆（登記上の区画）にまたがる土地の境界が未確定のまま放置されているケースがあります。隣接地との境界確認が取れていない場合、売却そのものが難しくなることも珍しくありません。

特に相続物件・空き家では「昔から使っている範囲」と「登記上の範囲」がずれていることがあります。売り出し前に土地家屋調査士による筆界確認を行っておくことで、売却価格の根拠が明確になり、買い手の安心感にもつながります。購入側も、境界確認が完了しているかどうかを必ず確認してください。

売却側：売り出し前に筆界確認を
購入側：境界確認済みかどうかを確認


まとめ

旧城下エリアの物件は、表面上の価格や立地だけで判断すると思わぬトラブルに直面することがあります。権利・道路・境界——この3点を丁寧に確認できる業者かどうかが、取引の成否を大きく左右します。


それでもこのエリアを選ぶ価値はある

複雑な事情があることを正直にお伝えしてきましたが、それを理解した上で動けば、旧城下エリアは上田市内で最も信頼できる資産性を持つエリアのひとつです。物件が少ないからこそ希少価値があり、売却時には条件の良い買い手がつきやすい。購入後は歴史ある立地で長く安心して住める——そのメリットは本物です。

大切なのは、事前に正しい情報を持って動くこと。そのためのご相談に、弊社はいつでもお応えします。


旧城下エリアの売却・購入は、地元を知る専門家にご相談ください。

弊社は旧上田城下エリアを最も得意とする商売エリアとして長年携わってきました。借地権の整理・道路調査・筆界確認のサポートから価格査定まで、ワンストップで対応いたします。「まだ売るか決めていない」という段階でも、どうぞお気軽にお問い合わせください。